莊錦輝 星之谷按揭轉(zhuǎn)介創(chuàng)辦人及行政總裁、特許金融分析師

隨著大灣區(qū)等內(nèi)地城市快速發(fā)展，生活成本相對(duì)較低、居住空間更寬敞，吸引了不少港人考慮退休後變賣香港物業(yè)，再北上養(yǎng)老。不過，近年本港樓價(jià)回落，物業(yè)未能以心水價(jià)位放售，而退休之日卻迫在眉睫。此時(shí)，業(yè)主可以考慮將已供滿的物業(yè)，透過申請(qǐng)「現(xiàn)契套現(xiàn)」來獲取資金。但這條路並非通行無阻，最終結(jié)果很大程度上取決於兩大條件——貸款人的年齡與物業(yè)的樓齡，這兩者將主宰業(yè)主的套現(xiàn)空間。

黎先生（化名）今年63歲，在職場(chǎng)打拼大半生，即將退休。由於他覺得香港生活成本高昂，於是計(jì)劃出售香港物業(yè)後移居中山養(yǎng)老。然而，他的單位放售多時(shí)乏人問津，即使有出價(jià)也較預(yù)期低一至兩成，故一直未能成交。另一方面，黎先生退休日子漸近，需要盡早規(guī)劃並準(zhǔn)備資金，因而正躊躇是否應(yīng)降價(jià)求售？

毋須低價(jià)賣樓

其實(shí)黎先生還有另一個(gè)選擇——將現(xiàn)契物業(yè)重新申請(qǐng)按揭，套現(xiàn)作為內(nèi)地的生活費(fèi)。一般而言，現(xiàn)契按揭最高可借樓價(jià)的7成，但需滿足特定條件，例如擁有固定入息或物業(yè)以外的其他資產(chǎn)。如果只計(jì)劃借樓價(jià)3至5成，獲批機(jī)會(huì)較大，手續(xù)也相對(duì)簡(jiǎn)單。以黎先生市值約700萬的物業(yè)為例，套現(xiàn)5成即有350萬元，足夠他在內(nèi)地安享晚年。

雖然資產(chǎn)按揭手續(xù)較為簡(jiǎn)便，但申請(qǐng)人仍須注意貸款人年齡與物業(yè)樓齡對(duì)審批結(jié)果的影響。銀行一般會(huì)以「75減」人齡或樓齡計(jì)算還款期，即使個(gè)別銀行較寬鬆可用「80減」，以黎先生63歲的年齡計(jì)算，銀行批出的最長(zhǎng)貸款年期也只有17年。

還款期較短，意味著每月供款額會(huì)隨之增加。以黎先生350萬元的按揭額、3.25%息口計(jì)算，若還款期為12年，每月供款逾2.2萬元。他必須審慎評(píng)估，退休後是否能負(fù)擔(dān)這筆供款。

可加擔(dān)保人紓還款壓力

如果黎先生認(rèn)為供款負(fù)擔(dān)太重，可嘗試邀請(qǐng)一位較年輕的直系親屬作為擔(dān)保人，從而延長(zhǎng)還款年期。擔(dān)保人本身須擁有個(gè)人資產(chǎn)，且沒有其他重大負(fù)債，銀行才有機(jī)會(huì)以擔(dān)保人的年齡計(jì)算還款期，從而降低每月還款額。

借款人的年齡尚可透過擔(dān)保人調(diào)整，但如果樓齡過高則較難解決。銀行會(huì)以「人齡」或「樓齡」中較高的一項(xiàng)計(jì)算還款期。若樓齡達(dá)65至70年或以上，銀行甚至可能拒絕按揭申請(qǐng)。幸好，黎先生的物業(yè)樓齡僅40年，且屬於大型屋苑，保養(yǎng)得宜，因此這方面未構(gòu)成阻礙。

利用租金收入還款

過往有業(yè)主套現(xiàn)後將資金用於內(nèi)地置業(yè)，一旦銀行知悉，會(huì)擔(dān)心貸款人因此增加額外債務(wù)，審批時(shí)會(huì)更為審慎，但如果資金是用作日常生活費(fèi)，銀行通常審批不會(huì)過於嚴(yán)格。

另外，透過資產(chǎn)按揭申請(qǐng)?zhí)赚F(xiàn)，申請(qǐng)人除承按物業(yè)外，最好能提供其他資產(chǎn)證明，或考慮將承按物業(yè)出租，以穩(wěn)定的租金收入作為還款來源，從而令銀行相信申請(qǐng)人是有能力還款的。

逆按揭可分期收取年金

還有一個(gè)方法，就是為物業(yè)申請(qǐng)安老按揭（或稱逆按揭）。逆按揭是指將供滿的物業(yè)抵押予銀行，業(yè)主再選擇一筆過或分期每月收取年金，直至百年歸老後，其遺產(chǎn)代理人可選擇清還安老按揭貸款以贖回物業(yè)，否則銀行會(huì)將抵押物業(yè)出售以清還安老按揭貸款，及將餘款交予遺產(chǎn)代理人。

選擇逆按揭的好處，是業(yè)主可以每月有收入去生活，而且終身毋須還款，並可繼續(xù)居住於物業(yè)內(nèi)，但需要支付按揭保費(fèi)、輔導(dǎo)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、法律費(fèi)用，亦有機(jī)會(huì)需要付費(fèi)驗(yàn)樓，後人若想贖回物業(yè)，則需清還累計(jì)的貸款本金與利息。

無論是申請(qǐng)按揭套現(xiàn)或逆按揭，都可為業(yè)主提供退休後的生活資金，惟各有優(yōu)劣，業(yè)主可事前諮詢按揭中介，比較哪一個(gè)方案較為合適。